Prêt immobilier : rachat de soulte

Une soulte est une somme d'argent qu'une personne règle pour compenser l'excédant de valeur du ou des biens qu'il reçoit à l'occasion d'un échange, ou à l'occasion du partage d'une indivision.

Par extension, le rachat de soulte est le moyen de financer la soulte. L'objet du financement est un bien immobilier, ou une quote-part d'un bien. Par conséquent, le moyen de financer une soulte est identique à celui d'un bien immobilier classique (résidence principale, investissement locatif...). On parle bel et bien de prêt immobilier, affecté à ce bien. Il devra donc être garanti et assuré.

Le montant de la soulte est établi par le notaire, dans un document appelé acte ou état liquidatif. Il fait suite à l’ordonnance de non conciliation qui établit les bases de la soulte. Le processus est ensuite le même que pour un prêt immobilier classique.

Monsieur et Madame X ont entamé une procédure de divorce. Ils sont propriétaires en indivision d'une maison achetée en 2001 au prix de 180.000 €. Le financement a été réalisé par un prêt immobilier d'un montant initial de 150.000 €. Dans 4 mois, date à laquelle le divorce devrait être prononcé, il restera 60.000 € à rembourser sur le prêt immobilier. La maison a été estimée par plusieurs professionnels (agents immobiliers et notaires) au prix de 260.000 €.

L'acte liquidatif mentionne que la maison deviendra la pleine propriété de Madame X. Monsieur X recevra alors la somme de 130.000 € (260.000 € / 2), moins la moitié de ce qu'il lui reste à rembourser sur le prêt, donc moins 30.000 €. Monsieur X touchera donc 100.000 €.

Le rachat de soulte de Madame X consistera à financer le dû à Monsieur X et également les 60.000 € restant à rembourser sur le prêt actuel (ou encore la moitié de la maison, soit 130.000 €, plus la moitié du capital restant à rembourser sur le prêt immobilier, soit 30.000 €, ce qui revient au même). Le montant du rachat de soulte est donc de 160.000 €.

Notons que le calcul du rachat de soulte ne tient pas compte ni du montant initial de la maison, ni du montant initial du prêt immobilier.

Prenons le cas simpliste où deux héritiers souhaitent se partager un appartement estimé à 100.000 € et une maison estimée à 200.000 €. Sur ces deux biens, il n'existe plus aucun prêt. Le montant du patrimoine des héritiers est donc de 300.000 €, soit 150.000 € chacun.

Pour prendre la pleine propriété de la maison, un des héritiers devra verser 50.000 € à l'autre héritier, montant de la soulte. A l'occasion de l'attribution de la maison, le notaire donnera la pleine propriété de l'appartement à l'autre héritier.

Le rachat de soulte est complexe et demande une analyse fine des documents notariés. Courtier Atipa travaille conjointement avec de nombreux notaires et avocats depuis plusieurs années, et a acquis l’expertise nécessaire pour vous accompagner dans votre projet de rachat de soulte.