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Assurance de prêt immobilier

A de très rares exceptions, chaque prêt immobilier est consenti par la banque sous réserve que les emprunteurs souscrivent une assurance "décès". Que couvre l'assurance "décès invalidité", l'assurance "incapacité de travail", et l'assurance "perte d'emploi" ? Quel lien y a-t-il entre la quotité d'assurance et les sommes réellement assurées ? Comment calcule-t-on le coût d'une assurance ? Qu'est-ce qu'une assurance groupe et déléguée ?

Courtier Atipa, également courtier en assurance, vous apporte le meilleur conseil pour votre assurance de prêt immobilier.

Assurance décès invalidité (ADI)

L'assurance "décès seul" couvre le risque de décès et d'invalidité totale. Dans le cas d’un investissement locatif, ou si l'emprunteur ne travaille plus, cette couverture est suffisante. C'est la couverture minimale demandée par les banques.

Assurance et incapacité de travail

Comme son nom l’indique, l’Incapacité Temporaire de Travail (ITT) et l’Incapacité Permanente de Travail (IPT) couvrent l’emprunteur en cas d’incapacité temporaire ou permanente de travail. La définition de l’incapacité et les conditions de prise en charge sont décrites dans chaque contrat d’assurance et peuvent varier de l’un à l’autre. En particulier, il faut être vigilant sur deux points.

Le délai de franchise : les indemnités ne sont pas versées immédiatement après votre arrêt de travail. Une période de franchise est prévue, d’une durée minimum de quatre-vingt-dix jours en général, et peut atteindre jusqu’à un an.

Les exclusions : Ces contrats excluent souvent des maladies assez fréquentes, comme le mal de dos, appelé affection « lombo-sciatique » ou des dépressions nerveuses. Or, ces maladies constituent l’essentiel des causes d’arrêt de travail !

Pour une résidence principale, les garanties ITT et IPT sont quasiment toujours demandées.

Assurance perte d'emploi

Comme son nom le laisse entendre, l'assurance perte d'emploi, intervient en cas de chômage pour couvrir vos mensualités remboursement, pendant un certain temps. Contrairement à l'assurance décès-invalidité, la souscription d'une assurance perte d'emploi n'est pas un préalable à l'obtention du prêt immobilier.


L'assurance perte d'emploi est assortie de délais de carence et de franchise, qui retardent la mise en œuvre des garanties. Le délai de carence est le délai durant lequel la garantie ne joue pas. Si vous tombez au chômage durant cette période, vous ne pourrez donc prétendre à rien. Il est en général six mois, quelquefois neuf, voire douze mois. Le délai de franchise est le délai, après la survenance du chômage, durant lequel la garantie ne joue pas. Il est en général de 3 mois, mais parfois plus.


Dans le meilleur des cas donc, l'assuré est couvert par l'assurance à partir du ... 9ème mois après la souscription du contrat, mais souvent pas avant une bonne année ou plus. La durée de prise en charge de vos mensualités est limitée dans le temps par période de chômage : entre 6 et 30 mois maximum suivant les contrats. Il faut alors justifier d'un emploi pendant plusieurs mois (de 6 mois à un an suivant les formules) avant que la garantie puisse jouer à nouveau.

Le montant de l'indemnisation est plafonné. Il ne peut excéder la perte de revenus que vous avez subi et est calculé en pourcentage de votre mensualité : ce dernier varie généralement entre 50 et 100 %, suivant les contrats et le choix de l'emprunteur. Le coût de l'assurance est élevé : entre 0,28 et 0,50 % du capital initial. En pratique, l'assurance perte d'emploi a un très mauvais rapport prix / couverture. Elle n'est en générale pas souscrite, sauf demande de l'emprunteur.

Quotités d'assurance et montant de remboursement

Sous réserve que le sinistre subi soit couvert par votre assurance, cette dernière se substitue à l’emprunteur en payant à la banque le capital restant dû (CRD) du prêt immobilier à hauteur des quotités assurées.

Exemple : vous avez souscrit avec votre épouse un prêt immobilier de 100.000 €, avec une assurance vous couvrant à hauteur de 60% et votre épouse à hauteur de 40%. Vous avez souscrit votre prêt immobilier il y a 5 ans, et le capital restant dû est de 80.000 €. Vous décédez. Dans ce cas, l'assurance remboursera 60% x 80.000 € à la banque, soit 48.000 €. Le nouveau montant du prêt sera de 80.000 € - 48.000 €, soit 32.000 €. La mensualité baissera donc en conséquence, ce qui permettra à votre épouse de' continuer à assumer les mensualités du prêt immobilier.

Dans le cas de plusieurs emprunteurs, la quotité minimale assurée est fonction du salaire de chaque emprunteur. Par exemple, si l’emprunteur a un salaire de 1.500 € et le co-emprunteur de 4.500 €, la banque demandera au minimum une quotité de 25 % pour l’emprunteur et de 4.500 € pour le co-emprunteur.

La somme des quotités pour un prêt est au minimum de 100 % mais peut être supérieure. Dans l’exemple ci-dessus, l’emprunteur peut s’assurer à 75 %, voire 100% … et le co-emprunteur à 40 %, 50 %, … 100%.

Calcul du coût de l'assurance

Le montant de l’assurance s’exprime soit en pourcentage du capital initial, soit en € pour 1.000 € empruntés.

 

Exemple pour un prêt de 100.000 € :

  • une assurance à 0,396 % donne une mensualité de 100.000 x 0,396 % / 12 soit 33 € / mois
  • une assurance à 3,30 € pour 10.000 € donne une mensualité de 3,30 x 100.000 / 10.000 soit 33 € / mois.
 
Par ailleurs, notons que le taux d’un prêt se calcule sur le capital restant dû et le taux d’une assurance sur le capital initial. Donc, ces deux taux ne s’ajoutent pas.

Assurance groupe et déléguée

Les banques proposent généralement de souscrire leur « assurance maison » aussi appelé « contrat groupe ». Mais ce n’est pas obligatoire. Vous pouvez exiger une délégation d’assurance, c’est-à-dire la possibilité de souscrire cette assurance auprès d’une autre compagnie.
  • Assurance Groupe

Chaque banque est liée à une assurance. Par exemple, la Caisse d’Epargne est associée à la CNP, la Société Générale à AXA…

Les tarifs pratiqués sont fonction de l’âge à la souscription et parfois à la durée du prêt. L’assurance se réserve le droit d’appliquer une surprime, d’ajouter des exclusions ou de refuser un emprunteur avant ou après une visite médicale.

  • Assurance déléguée

Une assurance déléguée est une assurance indépendante d’un organisme financier. Contrairement à l'assurance groupe, le montant de la prime est en général recalculé chaque année en fonction de l’âge de l’emprunteur et du capital à rembourser. Deux paramètres principaux évoluent dans un sens opposé : l’âge, qui évolue dans un sens défavorable, et le capital restant dû, qui évolue dans un sens favorable.

 

En pratique, plus l’emprunteur est jeune et en bonne santé, plus il a intérêt à prendre une assurance déléguée. Votre Courtier Atipa, également courtier en assurances, réalisera pour vous une étude et vous indiquera si l'assurance déléguée est pertinente pour vous.

  • Assurance fonctionnaire

La mutuelle de certains fonctionnaires propose une assurance très compétitive. Mais comme pour la garantie des fonctionnaire, elle s'accompagne souvent de contraintes sur le financement.

  • Assurance expatrié

Peu d'assurances proposent des contrats pour les expatriés. ATIPA a cependant noué des partenariats dans ce sens. Donc aujourd'hui, expatrié et assurance ne sont donc pas (plus ?) incompatibles.

Les emprunteurs assurables

Chaque assurance possède ses propres critères d’acceptation. En général, il faut avoir moins de 60 ans à la souscription et que la fin du prêt intervienne avant la 75ème année. Certaines assurances ne couvrent que le décès seul à partir de 70 ans.

Voir aussi :


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