C’est le moment d’acheter !

Les médias se font largement l’écho des crises financières et immobilières. Nous entendons et voyons tous les mêmes chiffres sur l’immobilier, par exemple « la baisse de l’immobilier pourrait atteindre 10% en 2009 ». Sur l’économie en général, des mots tabous ressurgissent des profondeurs abyssales du passé, « récession » et même « déflation » en tête.

Pourtant, il va être difficile de trouver une meilleure période pour négocier. Les vendeurs, abasourdis par l’actualité, ont pris conscience de leur chance de voir un acheteur faire une proposition d’achat. Pour certains d’entre eux, voyant s’approcher le spectre de l’échéance de leur prêt relais, cette proposition pourra même représenter une aubaine, même si elle est très éloignée de leur espérance de vente. Quant aux agences immobilières, qui subissent un marché pour le moins délicat, elles n’hésitent plus à baisser leur commission pour concrétiser une vente. Les clients de Atipa confient chaque jour à nos courtiers des différences importantes entre le prix de vente affiché et le prix de vente réel. Les baisses, en général comprises entre 10 et 20%, sont quelquefois plus importantes encore…

Par ailleurs, comme vous allez pouvoir le constater plus loin dans cet article, le pouvoir d’achat des acheteurs augmente chaque mois, ce qui a des conséquences sur rapport offre des vendeurs / demande des acheteurs. Même si les vendeurs ne sont pas prêts de retrouver leur position plus que dominante des dernières années, les acheteurs doivent comprendre que leur avantage va s’amoindrir dans les mois qui viennent.

Avec la loi Tepa, il est désormais possible de profiter d’un crédit d’impôt relatif à la déduction des intérêts d’emprunt. Ouvrent droit au crédit d’impôt les intérêts payés au cours des cinq premières années de remboursement. La déduction des intérêts d’emprunt amène un crédit d’impôt calculé comme suit :

Chaque année, le montant ainsi calculé est plafonné à

Ces sommes sont majorées de 500 € par enfant à charge

Non seulement le montant du prêt à taux zéro 2009 est doublé par rapport à 2008, mais en plus, les modalités de remboursement sont modifiées, ce qui a pour effet d’amoindrir les remboursements pendant la première période, et donc de diminuer encore l’endettement des ménages.

Pour connaître tous les détails du prêt à taux zéro 2009, cliquez ici.

Exemple : un couple sans enfants avec un revenu fiscal de référence de 30.000 € achète sa résidence principale dans le neuf en zone A

• Le montant du prêt à taux zéro 2008 était de 22.500 €, remboursables sur 8 ans sans différé, soit une mensualité de 234 € / mois

• Le montant du prêt à taux zéro 2009 est de 45.000 €, remboursables sur 19 ans avec un différé de 50% sur les 15 premières années, soit une mensualité de 125 € / mois pendant 15 ans et 468 € pendant 4 ans

En synthèse, le couple va emprunter deux fois plus en 2009 qu’en 2008, avec une mensualité quasiment divisée par deux sur la première période.

Notons que seuls les 125 € serons pris en compte dans le calcul de l’endettement (et pas les 468 €), ce qui augmente encore le pouvoir d'achat.

La baisse des taux d’intérêts sur les prêts immobiliers s’accompagne d’une augmentation du pouvoir d’achat. A titre d’exemple, avec des taux autour de 5,35% sur 25 ans en août, et de 4% aujourd’hui (taux fixe tous les 5 ans), la mensualité hors assurances pour 150.000 € empruntés passe de 907,74 € à 791,76 €, soit une différence de 115,98 € / mois et de 34.795 € sur le coût du crédit.

Vu sous l’angle des salaires, en considérant un endettement de 33%, le foyer devait afficher des revenus de 2.724 € en août, contre 2.376 € aujourd’hui, ce qui augmente considérablement le nombre de foyers éligibles à l’acquisition d’un bien immobilier.

Enfin, avec les mêmes hypothèses de taux, pour une mensualité de 1.000 €, on peut emprunter aujourd’hui 189.452 €, contre 165.245 € en août, soit une augmentation du pouvoir d’achat de plus de 14%. Avec le temps, le rapport de forces pourrait donc être moins prononcé pour les acheteurs, puisque le rapport offre / demande devrait devenir plus équilibré.