La loi Scellier va booster les investissements immobiliers

La  réduction d'impôt est de 25% sur 9 ans, soit 2,77% par an.

Il faut bien comprendre la différence entre un "crédit d'impôt" et une "réduction d'impôt". La loi Scellier amène bien une réduction d'impôt, ce qui signifie que la baisse d'impôt est plafonnée au montant de votre impôt, le surplus étant reportable pendant 6 ans.

Le mécanisme lié au Résultat foncier reste également d'actualité pour la loi Scellier. Comme pour la loi Robien ou Borloo, vous devez toujours réaliser, sur la fiche d'imposition "2044 spéciale" ou 2044s, un calcul Revenus - charges.

Pour plus de détails, consulter notre rubrique Loi Scellier.

Vous achetez un appartement dans le but de réaliser un investissement "Loi Scellier". Votre taux marginal d'imposition (TMI) est de 30%. Vous payez, avant l'investissement immobilier, 4.000 € d'impôt par an.

Les chiffres qui caractérisent cet investissement sont :

• Prix d'acquisition : 150.000 €
• Loyer : 600 € / mois hors charges
• Prêt : 150.000 € sur 20 ans à 4%, soit une mensualité de 909 € hors assurances (intérêts = 5.909 € la première année)
  
• Assurance de prêt : 0,24% du capital initial du prêt, soit 30 € / mois
• Frais de gestion + charges de copropriété : 800 € / an
• Taxe foncière : 700 € / an (hors taxe sur les ordures ménagères)

Le résultat foncier est de (600 € x 12) - (5.909 € + 30 € x 12 + 800 € + 700 €) soit -569 € (déficit foncier). Compte tenu de votre taux marginal d'imposition, et indépendammenent de la réduction d'impôt, ce déficit foncier vous amène une diminution d'impôt de 569 € x 30% soit 170 €.

Notons que la CSG/CRDS n'est pas prise en compte dans le calcul de l'impôt.

La réduction d'impôt "loi Scellier" est de 150.000 € x 2,77%, soit 4.155 €. Le montant de votre impôt sera donc de 4.000 € - 170 € - 4.155 €, soit 0 € sur la première année, avec une provision de 325 € utilisable pendant 6 ans.

Il est intéressant de noter que votre impôt baisse, sur la première année, de (4.000 € - 0 €) / 12, soit 333 € / mois. Ce montant est à mettre en regard des revenus et charges réellement reçues et payées, c'est à dire 600 € x 12 pour les revenus et (909 € + 30 €) x 12 - 800 € - 700 € pour les charges. Au total, et hors avantages fiscaux, votre effort financier est de 5.568 € sur la première année, soit 464 € / mois. En intégrant les avantages fiscaux (333 € / mois), votre effort financier mensuel tombe à 131 € !

En clair, en considérant que les mêmes chiffres s'appliquent chaque année, votre investissement locatif vous coûte seulement 131 € / mois pendant 9 ans. On comprend mieux pourquoi la loi Scellier reçoit un accueil si favorable des français, et pourquoi elle devrait réellement contribuer à tirer le marché du logement neuf.